Столичный light industrial: сегмент — между стимулами и тормозами

Долгосрочные драйверы развития, коллективные инвестиции, доходящий до 40% рост стоимости квадратного метра по ходу строительства — это хорошо. А девелоперы-дилетанты, не укладывающиеся в заявленные сроки проекты, охлаждение деловой активности — это плохо Продолжая начатый в прошлый раз разговор о ситуации на столичном рынке light industrial, управляющий партнер компании Parametr Александр Манунин подчеркивает: «В этом году мы не ожидаем сокращения спроса, поскольку его драйверы носят долгосрочный характер.

В первую очередь это развитие бизнеса в рамках импортозамещения и реализация проектов КРТ в Москве. Кроме того, сегмент привлекает инвесторов, которые будут создавать добавленный спрос, особенно по мере смягчения денежно-кредитной политики. С точки зрения порога входа light industrial сопоставим с ГАБ (готовым арендным бизнесом) street retail, поэтому light industrial доступен для розничных инвесторов (чек — от 80 млн рублей). По нашему опыту, основная стратегия инвесторов — долгосрочный арендный бизнес. Доходность такой стратегии — 15-20% годовых без учета капитализации актива».

«Light industrial остается востребованным направлением для частных инвестиций. Главные факторы, влияющие на это, — низкий порог входа, высокая доходность в 12-13% годовых на арендном потоке. Кроме того, среди преимуществ для инвестора — рост стоимости актива до 20-25% годовых», — согласен с коллегой директор департамента складской и промышленной недвижимости Remain Александр Федоров. Фото: пресс-служба компании Parametr

Вообще, тема, которая заслуживает отдельного разговора, — коллективные инвестиции в проекты light industrial. «Мы создали первый институциональный фонд, который проинвестировал в строительство цифрового промышленного коворкинга, — фактически наш фонд участвует в девелоперском цикле. Думаю, что коллективные инвестиции — это прекрасный способ диверсифицировать свой инвестиционный портфель», — делится мнением руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-капитал» Владимир Стольников.

Ярослав Туа CEO агентства индустриальной недвижимости Herzen «Коллективные инвестиции — востребованный инструмент в мировой практике, особенно на Западе, где они эффективно регулируются через REIT. В России ЗПИФы/ПИФы не настолько хороши и часто имеют ряд недостатков: аффилированность с девелоперами (что порождает конфликт интересов), высокий процент за управление, доступность ЗПИФ только для квалифицированных инвесторов и так далее. Известные примеры складских ЗПИФов в нашей стране есть (ЗПИФ Parus Asset Management, которые, как правило, формируются из ограниченного круга состоятельных инвесторов, недавно компания «Активо» зашла в складской сегмент с проектом в Екатеринбурге, среди заметных игроков — аффилированный с ПНК фонд Rental Pro), тем не менее мы чаще видим, что частные инвесторы предпочитают приобретать площади в собственность. Входной порог в 100 млн рублей для многих доступен, а отсутствие необходимости делить прибыль с управляющей компанией делает такой вариант особенно привлекательным. В более широком смысле большинство проектов реализуются в различных партнерствах. При этом ЗПИФ остается удобным инструментом с точки зрения налоговой оптимизации и юридической безопасности при владении недвижимостью».

Подробнее о ситуации с коллективными инвестициями в сегменте light industrial BFM.ru побеседовал с управляющим директором по ЗПИФ УК ПСБ Еленой Часовских. Эксперт сразу отметила, что «управляющие компании действительно обратили внимание на light industrial (LI) и начинают предлагать розничные ЗПИФы в этом сегменте. В первую очередь, на наш взгляд, это связано с высокой потенциальной доходностью таких проектов в условиях высокой ключевой ставки в сравнении с другими секторами недвижимости».

Под финал стоит поговорить о том, каковы, по мнению собеседников BFM.ru, дальнейшие перспективы развития light industrial и есть ли факторы, способные это развитие затормозить и вообще снизить накал всеобщего позитива. Есть, считает Александр Манунин.

Александр Манунин управляющий партнер компании Parametr «Вполне естественно, что сегмент, в котором объемы спроса превышают доступное предложение в десятки раз, а стоимость квадратного метра за время строительства может вырасти до 40%, привлекает внимание широкого круга игроков. В условиях высокой стоимости финансирования light industrial стал более привлекательным и для складских девелоперов, поскольку позволяет реализовывать проекты в продажу, получая быстрый возврат на инвестиции. Однако на рынке сложилась нездоровая ситуация, когда собственники участков в Московском регионе, ранее не имевшие никакого опыта в девелопменте, запускают проекты light industrial площадью 10-20 тысяч квадратных метров в надежде быстро заработать на волне повышенного интереса к этому формату. В результате мы видим на рынке раздутые цифры по объемам проектирования и строительства и проекты с затянутыми сроками строительства и низкими темпами продаж. Экономика девелопмента light industrial работает на крупных парках площадью от 50 тысяч квадратных метров. Это обусловлено тем, что light industrial — не просто «коробка», но сложная инженерия и инфраструктура. Кроме того, производственное назначение — это необходимость обеспечивать высокую энерговооруженность комплекса, что влечет за собой высокие расходы на подключение к сетям. Также формат требует значительных инвестиций в маркетинг и построение системы продаж, автоматизацию процессов, поскольку это работа с большим количеством розничных клиентов. Думаю, что в долгосрочной перспективе на рынке останутся несколько профессиональных игроков, которые имеют ресурсы для системного развития этого сегмента». Свои опасения высказывает и Александр Федоров. По его наблюдениям, «интерес девелоперов был продиктован активным ростом сегмента в последние три года: ставки аренды каждый год росли на 30-40%, обеспечивая доходность на вложенный капитал выше 40%. Мы прогнозируем, что в этом году из-за охлаждения деловой активности и «нависающего» предложения рынок light industrial ожидает ситуация предложения, превышающего спрос. Рост ставок аренды и цен продажи на рынке light industrial замедлится. Логистический сектор, представленный селлерами маркетплейсов и фулфилмент-операторами, будет главным драйвером активности. Но вместе со снижением ключевой ставки мы рассчитываем на восстановление спроса и прежнего высокого темпа роста арендных ставок на этом рынке». Фото: Юрий Поздников/Фотобанк Лори

Владимир Стольников уверен, что «рынку предстоит погашать «навес» спроса, который появился за последние три-четыре года», и напоминает, что «сейчас доля LI в сегменте индустриально-складской недвижимости менее 1%, мировой опыт и тот спрос со стороны резидентов, который уже существует, говорит о долгосрочном тренде развития этого сегмента».

В целом light industrial будет расти, пока сохраняются текущие экономические и рыночные тренды. Устойчивость этого рынка зависит в первую очередь от способности девелоперов создавать качественные современные объекты, которые соответствуют потребностям арендаторов и вписываются в их финансовые модели, считает Ярослав Туа.

«На динамику сегмента влияют множество взаимосвязанных факторов: ключевая ставка ЦБ, курс рубля, стоимость строительных материалов, уровень зарплат, покупательская способность населения и другие макроэкономические параметры. В среднесрочной перспективе трех-пяти лет рост продолжится — как в объеме новых проектов и площадей, так и в увеличении числа девелоперов и даже ставок аренды. Особенно заметное развитие ожидается в регионах с высоким товарооборотом, развивающейся инфраструктурой и активной деловой средой, и во многих регионах сегмент будет стартовать фактически с нуля», — ставит точку Ярослав Туа.

Источник