Рассказываем, кто и по каким критериям покупал новостройки и вторичное жилье в столице в 2024 году В 2024 году на рынок как вторичной, так и первичной недвижимости в столице оказали влияние заградительные ставки по ипотеке, которые привели к снижению покупательской активности. Вместе с экспертами рассказываем, как в связи изменениями поменялись портрет и предпочтения покупателей квартир в Москве.
Портрет ипотечника
По данным «Домклик» и Центра финансовой аналитики «Сбера», в 2024 году портрет заемщика на московском рынке квартир выглядел следующим образом:
средний возраст — 39 лет;
пол: женщины — 52,4%, мужчины — 47,6%;
семейное положение: в браке — 68,6%, в разводе — 3,7%, холост/не замужем — 27%.
В 2023 году портрет выглядел так:
средний возраст — 38 лет;
пол: женщины — 50,2%, мужчины — 49,9%;
семейное положение: в браке — 60,4%, в разводе — 5,9%, холост/не замужем — 32,9%.
Зумеры и студенты
Основными покупателями московских квартир в 2024 году можно назвать семейные пары в возрасте от 35 лет с детьми, говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. При этом портрет покупателя, по данным компании Ricci, в 2024 году по классам жилья выглядел следующим образом:
комфорт-класс ориентирован на активных москвичей, которые стремятся к качественному жилью по разумной цене, но с достаточным уровнем удобства и базовой инфраструктуры;
бизнес-класс привлекает людей среднего звена, которые ценят комфорт и удобство, но при этом чувствительны к цене и выбирают жилье, соответствующее их социальному статусу;
премиум-класс стал еще более привержен высокому качеству и эксклюзивности, где покупатели ориентируются на детали, индивидуальность, комфорт и однородность соседского окружения.
При этом риелторы отмечают, что покупатели недвижимости в Москве становятся моложе. «В 2024 году значительная доля приобретателей новостроек массового сегмента и бизнес-класса — это молодые люди до 30 лет, которые заключают до 30% от общего количества сделок со столичными квартирами, в прошлом году показатель был на уровне 24%. Это преимущественно покупатели из сферы IT, банкинга, криптоинвесторы и блогеры с доходом от 180 тыс. руб.», — уточнила генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева.
В элитном сегменте доля покупателей в возрасте 20–40 лет за год выросла на 7%, однако по-прежнему большинство сделок проводится среди людей в возрасте 40–50 лет. На их долю приходится 37% сделок, говорит генеральный директор Kalinka Russia Алексей Чумалов. Второе место, по его словам, с долей 25% занимают покупатели в возрасте 51–60 лет. На третьем месте возрастная группа 31–40 лет с долей 21%. Наименьшая доля покупателей, которая составляет 5%, приходится на возрастную категорию 60–70 лет, уточнил Чумалов. По его словам, основная часть приобретателей элитной недвижимости — собственники крупных компаний, топ-менеджеры, молодые предприниматели.
Помимо омоложения покупателей, другой яркий тренд прошлого года — это приобретение квартиры для детей-студентов, считают аналитики. «Очень многие родители из регионов покупают своим детям жилье, так как аренда достаточно сильно возросла в цене. Они выбирают небольшие квартиры в доступных локациях и доступных форматах. Здесь речь идет о небольших квартирах-студиях и маленьких однокомнатных квартирах», — говорит директор по продажам Est-a-Tet Роман Соколов.
Иногородние инвесторы заменили флипперов Фото: Андрей Любимов / РБК В 2024 году существенно сократилась доля покупателей-инвесторов в массовом сегменте и бизнес-классе, что связано опять же с отсутствием дешевых кредитов на жилье и общей стагнацией цен на недвижимость, отметила основатель компании «Бест-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова. «Однако на первичном рынке элитных квартир основными целями по-прежнему остаются инвестиционные покупки, долгосрочные вложения и приобретения в качестве дополнительного жилья. На вторичном элитном рынке жилья инвесторов меньше, это покупка с целью изменить локацию, приобрести жилье для детей или жилье большей площади», — уточнил Чумалов.
Портрет инвестора изменился, говорят эксперты. Если в 2023 году флипперы — инвесторы, которые покупали объекты недвижимости для последующей перепродажи после ремонта — были довольно активны, то в 2024-м их стало значительно меньше, говорит управляющий директор «Миэль» «На Соколе» Ирина Пешич. «Последний год на столичном рынке стало больше инвесторов из других городов. Переезд теперь чаще обусловлен необходимостью постоянного проживания, а не временными обстоятельствами», — добавил Сырцов.
Инвесторы в столице, как и раньше, выбирают проекты на начальной стадии строительной готовности (рост цен за высокую стадию сохраняется), смотрят перспективные локации, надежных девелоперов, отметил Соколов. По его словам, число инвесторов на сегодняшний день сократилось в сравнении с тем, что было в течение последних двух-трех лет.
Рассрочка вместо ипотеки Фото: fizkes / Shutterstock / FOTODOM Изменения в условиях ипотечного кредитования повлияли на выбор финансовых моделей приобретения жилья, говорят эксперты. «Большая масса покупателей новостроек сейчас — это те, кто приобретает за собственные средства либо с небольшой суммой кредита, потому что покупать в ипотеку со ставкой 25–28% могут позволить себе буквально единицы клиентов», — говорит Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя» и bnMAP.pro.
«Когда была доступна льготная ипотека под 8%, многие покупатели могли иметь существенно меньший доход, чем сейчас, чтобы обеспечить возможность вносить ежемесячный платеж при первоначальном взносе 20–30%, а на данный момент покупатель собирает максимально возможную сумму для взноса, которую уже сложно назвать первоначальным. Среди покупателей-ипотечников основную массу составляют те, кто пользуется льготными программами, в основном семейной ипотекой», — отметила Доброхотова.
При приобретении квартиры в Москве, по данным «Домклик», в декабре 2024 года спрос на ипотечные программы распределился следующим образом:
Семейная ипотека — 54,3%
Вторичный рынок (без господдержки) — 34,29%
Первичный рынок (без господдержки) — 11,31%
Ипотека IT — 0,10%
По итогам 2024 года заметно выросла популярность программ с минимальным первоначальным взносом, субсидированных ипотек от застройщиков или рассрочек, что позволило большему числу семей принять решение о покупке, отметил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Он уточнил, что все чаще девелоперы предлагают рассрочку с удорожанием квартиры и без повышения цен, с полной выплатой за период рассрочки или с возможностью погасить остаток единым платежом к моменту получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Покупатели на вторичном рынке Москвы также отказались от ипотеки, отметили эксперты. По итогам 2024 года на вторичке 80–85% сделок проходит за наличные и только 10–15% с использованием кредита, уточнила исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. По ее словам, преобладание сделок за наличные средства на вторичке связано с высокими рыночными ставками, которые делают покупку готового жилья в кредит практически невозможной. В готовом жилье комфорт-класса покупатели берут в кредит лишь небольшие суммы — от 1,5 млн до 4 млн руб., уточнила эксперт.
«Отличие покупателей, у которых есть полная сумма на приобретение жилплощади, заключается в том, что большинство из них не ищут квартиры в нижнем ценовом сегменте. Они готовы выбирать и несколько переплачивать за качество жилья, поэтому сегодня квартиры в хорошем состоянии продаются более активно, чем самые дешевые, что было присуще рынку с доступной ипотекой», — отметил руководитель офиса «Сокол» компании «Инком-Недвижимость» Андрей Богословский. Новостройки с ремонтом и вторичка у метро Фото: Донат Сорокин / ТАСС В сегменте новостроек на протяжении всего 2024 года наблюдался повышенный интерес к квартирам с отделкой вне зависимости от класса недвижимости, отметил директор по продажам Est-a-Tet. Он подчеркнул, что это обусловлено ростом как стоимости материалов, так и самих работ. По словам генерального директора «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерины Ломтевой, в 2024 году наблюдался рост популярности разнообразных вариантов отделки, благоустройства и функциональности жилья на первичном рынке:
в комфорт-классе покупатели отдают предпочтение сценарному благоустройству и вариативности отделки, что позволяет им адаптировать жилье под собственные нужды без значительных финансовых затрат. Важным элементом становятся места для хранения колясок и велосипедов и наличие кладовки;
в бизнес-классе приоритет отдается качественному наполнению общественных пространств, умному энергосбережению и комфортному планированию, включая увеличенную площадь остекления и технологическую безопасность;
в премиум-классе акцент на эксклюзивности и качественной архитектуре и однородном соседском окружении. Высокий уровень внимания к деталям, включая систему безопасности и управление жилищем, стал неотъемлемой частью этого сегмента.
На вторичном рынке в 2024 году также по-прежнему востребованы квартиры с ремонтом. «Несмотря на то что флипперов стало меньше, квартиры от них с полной отделкой и трендовой мебелью по-прежнему привлекают потенциального покупателя. Они готовы за это платить, потому что ремонт — это дело затратное как материально, так и морально», — отметил Роман Соколов. Наибольшим спросом на вторичке пользовались отремонтированные лоты с мебелью рядом с метро и хорошей инфраструктурой, говорит Татьяна Подкидышева. Она подчеркнула, что для покупателей массового сегмента жилья расположение квартиры принципиально важно — здесь изменений не произошло.
Площадь приобретаемых квартир выросла
Основной спрос в 2024 году на вторичном рынке сосредоточился на многокомнатных квартирах больших площадей, говорит Роман Соколов. По его словам, в первую очередь, это квартиры для жизни как в старом фонде, так и в новых современных жилых комплексах. «В Старой Москве средняя площадь квартир за год увеличилась почти на 11%. Самое большое увеличение произошло в бизнес-классе (на 9,7%), а также в комфорт-классе (на 7%). Это может говорить о том, что действие семейной ипотеки, особенно в комфорт-классе, уже ощутимо оказывает свое влияние», — подчеркнула исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.
Структура спроса по типологии квартир в сегменте новостроек практически не изменилась за год. «В комфорт-классе большая доля приходится на однокомнатные квартиры (38,2%), двушки и евродвушки (27,2%) и студии (23,9%). В бизнес-классе на первом месте находятся двухкомнатные лоты (33,5%), на втором — однокомнатные (29,9%) и трехкомнатные (19,2%) квартиры. В премиальном сегменте спросом пользуются двушки (33,6%), однушки (32%) и трешки (18,2%). В сегменте элитного жилья наибольшим предпочтением у покупателей пользуются четырехкомнатные (27,6%), а также двухкомнатные (24,1%) квартиры», — отметил Роман Соколов из Est-a-Тet.
«В дорогих сегментах продолжается тенденция на снижение средней площади реализуемых лотов: в премиум-классе — на 4,4%, в элитном сегменте — 14,1%. Это свидетельствует о том, что спрос потребителей и в дорогих сегментах жилья движется в сторону рационализации, уменьшения площадей и увеличения эргономики квартирографии», — резюмировал Алексей Чумалов. Источник