При сохранении нынешних условий по ипотеке на долгосрочную перспективу дольше всего будут распродаваться новостройки в Самаре (5,8 года), Казани (5,6 года) и Ростове-на-Дону (4,7 года) Новостройки в городах-миллионниках при негативном сценарии, который основан на темпах продаж за последние три месяца без льготной ипотеки, могут продаваться до шести лет.
Такой прогноз содержится в исследовании аналитиков bnMAP.pro, с которым ознакомилась редакция.Как считали
Эксперты подсчитали долю нераспроданных новостроек в 16 городах-миллионниках. Для расчетов они использовали текущий проектный объем (1 кв. м в стадии строительства), из которого вычитался метраж заключенных сделок. Сделки учитывались по данным Росреестра. Также аналитики рассчитали количество лет, которое понадобится для реализации этих объемов с учетом средних темпов продаж. Были смоделированы два сценария — оптимистичный и пессимистичный. Первый предусматривает темпы реализации, сходные со среднемесячными темпами за последние 12 месяцев (когда еще действовала льготная субсидированная ипотека). Второй основан на темпах реализации за последние три месяца, когда у рынка нет мощной господдержки, а средняя ипотечная ставка стала заградительной.
Мегаполисы и распроданность новостроек По данным bnMAP.pro, сейчас максимальная доля нераспроданных новостроек отмечена в Челябинске и Краснодаре — она составляет 66%. В Челябинске строится и проектируется около 489 тыс. кв. м жилья, из них 322,2 тыс. кв. м остается нераспроданным. В Краснодаре строится 4,3 млн кв. м жилья, из них 2,8 млн кв. м — или 75% — пока не распродано.
Второе место разделили Воронеж и Волгоград, где доля нераспроданных новостроек составляет 64%. В Воронеже строится и проектируется 1,2 млн кв. м жилья, а нераспроданными остаются 771,3 тыс. кв. м. В Волгограде нераспроданными остаются 406,1 тыс. из 639,5 тыс. кв. м.
Тройку лидеров замыкает Ростов-на-Дону с долей нераспроданного жилья в 62%. Здесь строится 2,1 млн кв. м жилья, из них к продаже доступны 1,3 млн кв. м. «Однако площадь проектных остатков сильно отличается в разных городах: например, в Челябинске это всего 322,3 тыс. кв. м, а в Краснодаре — 2,8 млн кв. м, при этом доля остатков в этих городах одинаковая», — уточнили аналитики.
Минимальные доли проектных остатков в новостройках отмечены в Санкт-Петербурге (50%, 2,5 млн кв. м), Москве (52%, 8,3 млн кв. м) и Омске (52%, 183,8 тыс. кв. м), а также в Нижнем Новгороде (53%, 407,5 тыс. кв. м).
Сама по себе доля проектных остатков в каждом городе не является величиной, которая определяет дальнейшее развитие рынка новостроек, подчеркивают в bnMAP.pro. Именно поэтому аналитики рассчитали среднемесячные темпы продаж в корпусах на стадии строительства и в реализации на октябрь 2024 года. На их основе составлены оптимистичный и пессимистичный сценарии реализации проектных остатков.
Пессимистичный сценарий
Согласно расчетам экспертов, при пессимистичном сценарии, основанном на продажах за последние три месяца, квартиры в новостройках будут продаваться от 1,7 года до почти шести лет. Дольше всего — в Самаре (5,8 года), Казани (5,6 года), Ростове-на-Дону (4,7 года).
Быстрее всего строящееся жилье в этих условиях будет распродано в Санкт-Петербурге — за 1,7 года. Далее следуют Нижний Новгород и Омск — здесь новостройки будут распроданы за 1,9 года. Тройку лидеров замыкает Москва — в столице строящееся жилье может быть распродано за два года.
Оптимистичный прогноз
При оптимистичном прогнозе, который основан на средних темпах продаж за последний год, когда в том числе действовала широкая ипотечная госпрограмма, новостройки в мегаполисах в среднем будут распроданы в срок от 1,6 до 3,3 года.
Дольше всего строящееся жилье будет продаваться в Самаре (3,2 года), Казани (3,1 года), а также в Уфе (2,8 года). Быстрее всего новостройки будут распроданы в Нижнем Новгороде и Омске — за 1,6 года. Одни из самых быстрых сроков реализации строящегося жилья также зафиксированы в Санкт-Петербург (1,7 года) и Челябинске (1,9 года).
При этом в Москве и Петербурге показатели схожи с пессимистичными расчетами, продажи в них будут идти примерно одинаково в обоих случаях. Это связано со спецификой столичных рынков, пояснили аналитики.
Сроки продажи новостроек в мегаполисах при пессимистичном и оптимистичном сценариях Город Доля нераспроданных остатков от общего проектного объема, % Средний месячный темп продаж в периоде (пессимистичный прогноз), кв. м / мес. Расчетный срок продажи (пессимистичный сценарий), лет Средний месячный темп продаж в периоде (оптимический прогноз), кв. м / мес. Средний месячный темп продаж в периоде (оптимистический прогноз), кв. м / мес. Самара 58%
8720 5,8
15 418 3,3 Казань 58%
13 995 5,6
25 324 3,1 Ростов-на-Дону 62%
23 831 4,7
48 557 2,3 Краснодар 66%
53 288 4,5
103 582 2,3 Волгоград 64%
9718 3,5
13 203 2,6 Уфа 60%
27 979 3,4
34 377 2,8 Новосибирск
58%
38 122
2,9
57 004 2,0 Красноярск 57%
21 885 2,8
30 283 2,0 Екатеринбург 58%
78 601 2,6
95 990 2,2 Челябинск 66%
11 390
2,4
13 892 1,9 Пермь 57%
22 213 2,3
26 258 2,0 Воронеж 64%
29 539 2,2
32 846 2,0 Москва 52%
344 910 2,0
338 521 2,0 Омск 52%
7987 1,9
9337 1,6 Нижний Новгород 53%
18 334 1,9
20 808 1,6 Санкт-Петербург 50%
122 228 1,7
120 277 1,7 Данные: bnMAP.pro
В сентябре после августовского спада продажи новостроек в Москве выросли. По данным сервиса DataFlat, в сентябре 2024 года продажи в новостройках Москвы и Подмосковья по сравнению с показателями августа увеличились на 26%. За первый месяц осени было совершено 10,1 тыс. сделок в строящихся многоквартирных домах против 8 тыс. в последний месяц лета. Активизацию сделок в новостройках Москвы аналитики связывают не столько с началом сезона деловой активности, который традиционно приходится на сентябрь, причина — в изменении стратегии продаж, которая особенно заметна в новостройках бизнес-класса и дороже. Источник