Рассказываем, как инвесторы могут заработать на коммерческой недвижимости благодаря планам по развитию отдельных районов Москвы Политика полицентризма, используемая столичными властями в градостроении, дает свои результаты. Если ранее центрами бизнес-активности Москвы были признаны «Сити» и отдельные кварталы внутри Садового кольца, то сегодня возникают новые деловые локации за пределами исторического центра.
В настоящее время появился запрос на формирование бизнес-инфраструктуры в зоне так называемого срединного города — в районах между Садовым и Третьим транспортным кольцами. Примером такого ядра может служить локация у станции метро «Римская».Принципы комплексного развития территорий, господствующие сегодня в девелопменте, значительно меняют городской ландшафт, формируют новые привычки и качество жизни в мегаполисе. На месте неэффективно используемых территорий появляются новые многофункциональные кварталы, которые сочетают в себе как жилье, так и деловую инфраструктуру с рабочими местами. Благодаря этому у людей появляется возможность не только жить, но и работать или отдыхать в одном месте.
В настоящее время существенный дефицит качественных рабочих мест наметился именно в одной из наиболее привлекательных для редевелопмента зон города, то есть в районах между Садовым и Третьим транспортным кольцами. Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова рассказала, что в этой части города объем офисов класса А — 2,3 млн кв. м, или 43% от общего предложения офисной недвижимости такого класса в Москве, которое составляет 5,5 млн кв. м. «При этом вакансия офисной недвижимости класса А в СК-ТТК равна всего 3%, или 71 тыс.
кв. м, что можно характеризовать как дефицит предложения данного класса на рынке Москвы», — пояснила она. На перекрестке путейПрактика показывает, что такой многофункциональности районов во многом способствует развитие транспортной инфраструктуры. Важным элементом городской программы формирования новой транспортной системы города наряду со строительством линий метро и железнодорожных диаметров стало создание крупных пересадочных узлов. Эти хабы объединяют различные виды транспорта и сокращают время в пути не только пассажирам, но и автомобилистам, благодаря чему прилегающие территории становятся привлекательными для девелопмента.
Наглядным примером может служить завершаемое сегодня создание крупного транспортно-пересадочного узла «Серп и Молот», который объединит не только две линии метро — «Римскую» и «Площадь Ильича», но и два железнодорожных диаметра со станциями «Серп и Молот» и перенесенной платформой «Москва-Товарная». Ожидается, что уже в 2025 году он будет принимать около 100 тыс. пассажиров в сутки. Кроме того, в рамках этого проекта предусмотрено создание удобной для автомобилистов схемы подъездных путей: в частности, удобные съезды и выезды на ТТК, Садовое кольцо и шоссе Энтузиастов, которые обеспечат быстрый путь как в центр города, так и за его пределы.
Относительно других территорий срединной зоны Москвы метрокоммуну «Римская» выделяет хорошая транспортная сеть. Как отметили в Commonwealth Partnership, ТТК здесь проходит в тоннеле, не нарушая сетку районных улиц, что способствует транзитному трафику. Масштабное развитие транспортной инфраструктуры способствует повышению привлекательности района.
Планы на будущее
Совершенствование транспортной составляющей в жизни города и района послужили толчком к запуску нескольких крупных проектов жилой застройки. В частности, особое развитие получила непосредственно территория бывшего завода «Серп и Молот», где сегодня ведется строительство жилого комплекса бизнес-класса «Символ», в котором будут проживать более 20 тыс. человек. Жилой комплекс «Символ»(Фото: Beton.7 / shutterstock) Как отметили в Commonwealth Partnership, значительную часть территории метрокоммуны «Римская» занимает бывшая промзона «Серп и Молот», одна из старейших в Москве и одна из двух крупных промзон в пределах ТТК. При развитии города после закрытия промышленных производств именно такие площадки сохраняют основной градостроительный потенциал для развития центральной части города — как оазисы, свободные от плотной исторической застройки, подчеркнули в CMWP.
С этим согласны и опрошенные РБК эксперты и аналитики рынка: они уверены, что градостроительный потенциал района за счет реорганизуемых территорий позволит «Римской» на фоне еe центрального расположения и качественной транспортной инфраструктуры стать в будущем одним из новых локальных центров Москвы и органично встроиться в систему создания мест приложения труда.
Попутно стоит заметить, что этому способствует и связанность площадки с другими центрами деловой активности, что позволит комфортно выстраивать деловые связи. В частности, локация у станции метро «Римская» граничит с Таганским районом — историческим районом Москвы, где расположено много деловых центров («Фабрика Станиславского», «Арма», «Ситидел», Artplay), а также имеет прямую связь со сложившимися бизнес-районами. БЦ Golden Gate у станции метро «Римская»(Фото: Viktollio / shutterstock) По мнению Екатерины Беловой, площадка у станции метро «Римская», расположенная между Садовым кольцом и ТТК, является одной из наиболее востребованных для конечных пользователей. «Запуск МЦД-4 в конце 2023 года значительно улучшил транспортную доступность локации. Станция «Серп и Молот» обеспечивает прямой доступ в ключевые деловые районы столицы — за 20 минут без пересадок можно добраться до «Белорусской», 29 минут составит дорога до «Москва-Сити». Вместе с этим в районе активно развивается жилая застройка, что, безусловно, повышает общую привлекательность локации», — отметила преимущества расположения объекта Екатерина Белова.
Формирование нового делового центра
Уже подчеркивалось, что при близости к центру города и фактическом отсутствии офисной составляющей район станции метро «Римская» может стать привлекательным для девелоперов и арендаторов. Учитывая, что в условиях дефицита качественных офисных помещений и низкой вакантности в развитых деловых кластерах Москвы спрос на офисы может смещаться в новые, ранее не столь популярные локации, можно прогнозировать, что качественное офисное строительство около «Римской» неизбежно привлечет внимание пользователей офисов, а это создаст благоприятные условия для формирования нового делового кластера.
Появление новых офисных объектов в зоне СК-ТТК ограничено. Как отметили в Commonwealth Partnership, это обусловлено стратегией правительства Москвы и льготой за создание мест приложения труда, которые получают проекты за пределами Третьего транспортного кольца. На июль 2024 года, по данным CMWP, вакансия в объектах класса А между Садовым кольцом и ТТК составила 4%, что говорит о дефиците помещений. При этом среди заявленных офисных проектов класса А с датой ввода до 2026 года включительно в пределах ТТК порядка 70% площадей уже реализовано. При такой динамике новые бизнес-центры в районе «Римской» будут востребованы как арендаторами, так и конечными пользователями.
В настоящее время, несмотря на привлекательность этой локации как одного из перспективных центров деловой активности, здесь отмечается дефицит рабочих мест и качественного предложения офисов. Партнер NF Group Мария Зимина утверждает, что на данный момент общий объем построенных офисов класса А в этом субрынке составляет 102,4 тыс. кв. м, в то время как офисов класса B — 934,8 тыс. кв. м. «Район у станции метро «Римская», расположенный в зоне СК-ТТК, характеризуется дефицитом построенных офисов класса А. Развитие инфраструктуры и ТПУ «Серп и Молот» открывает новые перспективы для формирования здесь делового кластера. При близости к центру города и фактическом отсутствии офисной составляющей данный район может стать привлекательным для конечных пользователей и арендаторов», — пояснила она.
В свою очередь Екатерина Белова также считает, что районы станций метро «Римская» и «Площадь Ильича» являются перспективными для строительства офисной недвижимости. «Сейчас предложения офисов в данной локации представлены недвижимостью классов B+ и B- общим объемом 157 тыс. кв. м; таким образом, вакансия составляет 1%, или 2 тыс. кв. м офисных площадей. И это при отсутствии в данной зоне качественных офисов класса А», — подчеркнула она.
Новым проектом класса А в локации станет бизнес-центр «Stone Римская» на улице Золоторожский Вал. Комплекс общей наземной площадью 70,5 тыс. кв. м появится в трех минутах ходьбы от ТПУ «Серп и Молот». Фактически офисный центр станет связующим звеном между ТПУ и жилой застройкой на территории бывшего завода.
«Stone Римская» — десятый офисный проект девелопера Stone. Бизнес-центр будет состоять из двух башен, объединенных двухуровневым стилобатом. В реализации будут представлены офисы от 54 кв. м до этажей целиком, которые удовлетворят запрос как инвесторов, так и конечных пользователей на размещение собственного бизнеса. Бизнес-центр класса А «Stone Римская». Визуализация За комфортное пребывание сотрудников в «Stone Римская» будет отвечать собственная инфраструктура, размещенная в двухуровневом стилобате: кафе и рестораны, столовая с открытым доступом, фитнес-студия, аптеки, банкоматы.
Высокую продуктивность сотрудников будет поддерживать концепция Healthy building. В числе ее ключевых характеристик, позитивно влияющих на продуктивность сотрудников, — уровень инсоляции, количество и качество воздуха, а также элементы биофильного дизайна.
Готовое решение
Активное офисное строительство у метро «Римская» может быть интересно не только конечным пользователям коммерческих площадей, но и инвесторам. «По итогам первого полугодия объем инвестиционных сделок в офисном сегменте уже превысил объем за весь прошлый год, при этом он выше значения аналогичного периода прошлого года более чем в два раза — 47 млрд руб. против 23 млрд руб. Это позволяет делать позитивные прогнозы для сегмента на конец года», — рассказали в Commonwealth Partnership.
В свою очередь, по словам Марии Зиминой, район «Римской» предлагает потенциальным инвесторам значительные возможности, особенно в условиях низкого предложения офисных помещений. «Вход в проекты на ранних стадиях строительства в таких новых локациях может предоставить инвесторам возможность заработать как на росте цены проекта, так и на качественном улучшении окружения. Стратегия может включать покупку с последующей сдачей в аренду или перепродажу на более высоких стадиях строительства», — добавила эксперт.
По мнению Андрея Кухара, директора по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers, несмотря на раннюю стадию проекта, интересантами «Stone Римская» могут выступать и конечные пользователи, учитывая высокую транспортную доступность и ограниченное предложение качественных офисов в локации. В числе потенциальных резидентов нового бизнес-центра в Nikoliers отметили компании с государственным участием, организации сферы торговли, производства, IT-сектор.
Андрей Кухар также добавил, что, учитывая активное развитие жилой застройки в районе, новые офисные площади могут быть востребованы в том числе и среди жителей близлежащих домов. «Многие владельцы крупного бизнеса предпочитают иметь офис в собственности для стабильности, ряд из них выбирают для размещения компании локации в прямой доступности от своего места жительства для комфортного перемещения», — резюмировал эксперт.
Источник
Свежие комментарии